第2回登記塾(売買登記)

 第1回からの続きです。

売買契約の前に、登記事項証明書(登記簿謄本)を取得し、十分に登記されている内容を確認されることをお勧めします。特に買主の方は担保の登記がついているかどうかなど、十分に確認しましょう。

 

 そのほかに、売買する土地が田や畑など(以下「農地等」)などの場合には、あらかじめ都道府県知事の許可や農業委員会への届出(以下「農地法上の手続」)が必要になります。農地法上の手続を行わないと、移転登記ができないうえ売買契約の効力も発生しません。

 農地法上の手続が必要な場合は、登記上の地目が農地等の場合や、評価証明書上の現況地目が農地等となっている場合です。ですから、すでに農地等でない土地であっても、登記上の地目が農地等のままとなっている場合、農地法上の手続が必要となり、また登記上の地目が農地等以外であっても、評価証明書の現況地目が農地等となっている場合も農地法上の手続が必要となります。

 

 また、住宅を建てる目的で土地の売買をする場合、その土地につき住宅を建てることができる区域であるか否かを確認する必要があります。移転登記後に実は住宅を建てることができない区域であることが判明しては、大変なことです。ですから、あらかじめ市役所などで住宅を建てることができる区域であるかなど、調査されることをお勧めします。

 その他にも、売買する土地の状況により、様々な調査等をしておく必要が生じますが、基本的なことだけに留めます。

 

 次に、2.の売買契約の作成についてです。

 売買契約など、契約は一部の例外を除いては意思表示の合致により成立します。したがって、一部の例外を除いては、契約書などなくても意思表示の合致により契約は成立します。しかし、契約内容の確認及び後日の紛争防止という観点などから、契約書はちゃんと作成しておくべきです。知人同士であるから、わざわざ契約書まで作成したくないと思われる方もいらっしゃるかと思いますが、将来のことも考えますと、作成しておいたほうが良いです。

 契約書の内容は、個々の契約ごとで様々です。どういった内容にしたら良いか、どういった形式にしたら良いかなど不明な時は、専門家に契約書の作成を依頼されると良いでしょう。

 

 第2回は以上です。

 次回は、3.の移転登記申請について記述していきたいと思います。 

 

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